Kirjoittaja Aihe: Kerrostalojen remonttikustannukset ylittää kämpän arvon  (Luettu 2143 kertaa)

Poissa Mikkolan

  • MoniToimi
  • Konkari
  • ****
  • Viestejä: 910
Vs: Kerrostalojen remonttikustannukset ylittää kämpän arvon
« Vastaus #15 : 11.10.17 - klo:19:33 »
Aattelin tuossa asiaa koko kiinteistön vinkkelistä, lisää muuttujia tulee kun otetaan lukuun asukkaiden omat isommat remontit. Yleensähän ne on vain maalaamista ja tapetin vaihtoa mutta kun pannaan lattiat, keittiöt ja kylppärit täysin uusiksi niin jonkinlainen arvon epäsuhde syntyy. Jotkut tekee niitä remppoja kertomatta hallitukselle tai isännöitsijälle.

Isännöitsijän vaihtuessa yleensä vaihdetaan ikkunat energiaa säästäviksi  ;D mutta kukaan ei sulje sitä portaikon katossa olevaa tuuletusventtiiliä >:(, putki- ja parvekeremonti-vänkkääminen alkaa alusta ja siirtyy hamaan tulevaisuuteen  ???
Sepän sääntö: Alas alasin, ei ylös-alasin!

Poissa Rakennusmetsuri

  • Aktiivinen keskustelija
  • ***
  • Viestejä: 469
  • Maalämmöllä
Vs: Kerrostalojen remonttikustannukset ylittää kämpän arvon
« Vastaus #16 : 11.10.17 - klo:21:57 »
Tuleviin remontteihin pitäisi rahat kerätä sitä mukaa kun talo vanhenee, siis etukäteen.

Tämä on juuri se ratkaisu, jolla ongelmasta päästäisiin kokonaan eroon. Pitäisi olla laissa säädetty, että uudesta lähtien ryhdytään keräämään korjausvastiketta, jonka määrää tarkastetaan jonkun sopivan (rakennuskustannus)indeksin mukaan vuosittain. Korjausvastikkeen määrä ja perimisperiaatteet tulisi laskea jo ennen uusien asuntojen myyntiä ja kirjata yhtiöjärjestykseen.

Tällöin rakennuksen koko elinkaaren aikana jokainen (rakennusta kuluttava) tulisi maksaneeksi oman osakkuusaikansa mukaisen osuutensa pakollisista tulevista korjauskuluista, eikä raha tulisi vain sen kohdalla maksuun, joka sattuu talossa remontin hetkellä osakkaana olemaan.

Tällä päästäisiin eroon myös siitä juupas-eipäs leikistä, jonka ison peruskorjauksen tarve taloyhtiöissä aiheuttaa. Ne rahat kun korjaukseen olisi jo olemassa. Tämä päinvastoin kannustaisi korjaamaan kunnolla, koska jokainen varmaan haluaisi asua talossa, joka on ominaisuuksiltaan mahdollisimman hyvä - etenkin kun oma kustannusrasite ei siitä lainkaan muutu.

Vastikkeen taso lienee suhteellisen helppo määritellä nykyisen insinööritieteen avulla. Kustannusarvioiden laskeminen kun ei ole mitään rakettitiedettä.

Korjausvastikkeen mahdollinen ylijäämä voisi jäädä yhtiön hallinnoimaan rahastoon ja jos sitä ei ole saatu kulutetuksi kun rakennukset joskus 100 vuoden päästä puretaan, kassaan kertyneille varoilla voisi kattaa vielä niitä purku- ym. kustannuksia.

2012 rakennettu okt, asuintilat 148 m2 + kahden auton lämmin autotalli 36 m2 + lämmin varasto 10 m2. Yht. 194 m2. Kaikki tilat lämpeää maalämmöllä. Kokonaissähkön kulutus 11500 kwh/vuosi

Poissa pökö

  • Lämpöpumppuaktiivinen
  • *****
  • Viestejä: 11291
  • Rele-aikakauden ihminen
Vs: Kerrostalojen remonttikustannukset ylittää kämpän arvon
« Vastaus #17 : 11.10.17 - klo:22:06 »
Mitä etukäteen kerätylle rahalle tapahtuu jos muuttaa talosta pois, saako ne mukaansa?
Pökön kulutukset OKT 165/140m2   liukuva 12kk 12,0MWh    ILP Fujitsu asy9lb as. 2/2006 + VILP Gree 9kW 9/2016

Paikalla Scroll

  • Konkari
  • ****
  • Viestejä: 730
Vs: Kerrostalojen remonttikustannukset ylittää kämpän arvon
« Vastaus #18 : 11.10.17 - klo:22:29 »
Mitä etukäteen kerätylle rahalle tapahtuu jos muuttaa talosta pois, saako ne mukaansa?

Ei tietenkään saa. Eihän se sinulle kerättyä rahaa ole tai "sinun" rahaasi. Sehän on rahasumma, joka sinulta on kerätty kattamaan asumisaikasi aikainen kuluminen ja käyttö.


Poissa Rakennusmetsuri

  • Aktiivinen keskustelija
  • ***
  • Viestejä: 469
  • Maalämmöllä
Vs: Kerrostalojen remonttikustannukset ylittää kämpän arvon
« Vastaus #20 : 12.10.17 - klo:20:05 »
Linkit sinällään ovat ihan hyvä katsaus nykytilanteeseen.
Ongelma on se, että yhdenkään sellaisen taloyhtiön, jolla ei ole vielä lähitulevaisuudessa näkyvää korjaustarvetta, osakkaat eivät äänestä yhtiökokouksessa omasta tahdostaan sen puolesta, että ryhdytään lisäämään osakkaiden maksutaakkaa ja lähdetään keräämään rahaa joskus tehtäviin peruskorjauksiin.

Tästä olisi tehtävä pakkotoimi, jotta se voisi yleisesti toimia.

2012 rakennettu okt, asuintilat 148 m2 + kahden auton lämmin autotalli 36 m2 + lämmin varasto 10 m2. Yht. 194 m2. Kaikki tilat lämpeää maalämmöllä. Kokonaissähkön kulutus 11500 kwh/vuosi

Poissa pökö

  • Lämpöpumppuaktiivinen
  • *****
  • Viestejä: 11291
  • Rele-aikakauden ihminen
Vs: Kerrostalojen remonttikustannukset ylittää kämpän arvon
« Vastaus #21 : 12.10.17 - klo:20:13 »
Ei niin tyhmää ihmistä olekkaan että alkaa uudessa osakkeessaan maksamaan etukäteen 40 vuoden päästä tehtävää remppaa.
Pökön kulutukset OKT 165/140m2   liukuva 12kk 12,0MWh    ILP Fujitsu asy9lb as. 2/2006 + VILP Gree 9kW 9/2016

Poissa Rakennusmetsuri

  • Aktiivinen keskustelija
  • ***
  • Viestejä: 469
  • Maalämmöllä
Vs: Kerrostalojen remonttikustannukset ylittää kämpän arvon
« Vastaus #22 : 12.10.17 - klo:20:20 »
Mitä etukäteen kerätylle rahalle tapahtuu jos muuttaa talosta pois, saako ne mukaansa?

Niin kuin Scroll tuossa jo totesikin, sitä ei saa mukaansa.

Ajatellaan 40 huoneiston kerrostaloyhtiötä, johon tehdään 50 vuoden iässä täydellinen talotekniikkasaneeraus, kansanomaisesti putkiremontti.

Hintalappu toimenpiteelle 1 000 000 euroa, eli keskimäärin 25 000 euroa per osakkeenomistaja.
Lisäksi tarvitaan ikkuna-, parveke-, katto- ja julkisivuremontti, hintalappu 15 000 per huoneisto.

Eli 50 vuotiaassa talossa osakkaana sillä hetkellä oleville tulee 40000 euron korjaustaakka kerralla kustannettavakseen koko talon elinkaaren, eli 50 vuoden ajalta.

Jos asia olisi hoidettu esitetyllä tavalla, keräämällä korjausvastiketta, tuota rahaa olisi kerätty 50 vuotta, eli keskimäärin 800 euroa per osakas per vuosi. Eli 66 euroa kuussa, eli noin 2 euroa per päivä.

Jälkimmäinen tapa on aika paljon kohtuullisempi kuin 40000 euron kertarysäys sille, joka remonttitarpeen kulminoitumisen aikana osakkaana sattuu olemaan.

Tämä pitäisi osakkeiden arvotkin paljon vakaampana kuin nykykäytäntäntö. Vuosikymmenten aikana kertynyt korjaustarve ei vaikuttaisi käytännössä lainkaan asuntojen arvoihin , vaikka kiinteistön ikä ja rakennuksen käyttöominaisuudet muuten toki vaikuttaisivatkin hintalappuun.
2012 rakennettu okt, asuintilat 148 m2 + kahden auton lämmin autotalli 36 m2 + lämmin varasto 10 m2. Yht. 194 m2. Kaikki tilat lämpeää maalämmöllä. Kokonaissähkön kulutus 11500 kwh/vuosi

Poissa Rakennusmetsuri

  • Aktiivinen keskustelija
  • ***
  • Viestejä: 469
  • Maalämmöllä
Vs: Kerrostalojen remonttikustannukset ylittää kämpän arvon
« Vastaus #23 : 12.10.17 - klo:20:38 »
Ei niin tyhmää ihmistä olekkaan että alkaa uudessa osakkeessaan maksamaan etukäteen 40 vuoden päästä tehtävää remppaa.

Se on juuri se syy miksi remonttien valtavat kustannukset ovat nyt otsikoissa.
40 ekaa vuotta asutaan isojen peruskorjausten suhteen ”ilmaiseksi” (vaikka korjaustarve on todellisesti kertynyt koko tuon ajan), ja seuraaville osakkaille tulee korjauksista Musta Pekka käteen.

Rajusti karrikoiden:
Toki minäkin mielelläni ajaisin autoa ilmaisin bensoin ja ilmaisin korjauksin ja huolloin, ja myisin sen 10 vuotiaana seuraavalle, jolle ko. kulut tulisivat taannehtivasti kerralla maksettavaksi.

Asunto-osakeyhtiölaki tuntee käsitteen ”osakkaiden yhdenvertaisuus” jolla tarkoitetaan kullakin hetkellä talossa asuvia osakkaita.
Tätä pitäisi laajentaa ajallisesti käsittämään koko asunto-osakeyhtiön elinkaaren, ainakin näiden pakollisten peruskorjausten suhteen. Kaikki osallistuvat, riippumatta siitä missä vaiheessa talon elinkaarta osakkaina ovat. Se torppa kun ikääntyy joka päivä, myös alkutaipaleellaan.
2012 rakennettu okt, asuintilat 148 m2 + kahden auton lämmin autotalli 36 m2 + lämmin varasto 10 m2. Yht. 194 m2. Kaikki tilat lämpeää maalämmöllä. Kokonaissähkön kulutus 11500 kwh/vuosi

Poissa pökö

  • Lämpöpumppuaktiivinen
  • *****
  • Viestejä: 11291
  • Rele-aikakauden ihminen
Vs: Kerrostalojen remonttikustannukset ylittää kämpän arvon
« Vastaus #24 : 12.10.17 - klo:20:56 »
Ei siinä mustaa pekkaa tule kun jättää asunnon ostamatta jos ei saa hinnasta tingattua tulevaa remppaa. Myyjä taasen osallistuu korjauksiin kun suostuu tinkimiseen.
Pökön kulutukset OKT 165/140m2   liukuva 12kk 12,0MWh    ILP Fujitsu asy9lb as. 2/2006 + VILP Gree 9kW 9/2016

Paikalla kotte

  • Lämpöpumppuaktiivinen
  • *****
  • Viestejä: 6246
Vs: Kerrostalojen remonttikustannukset ylittää kämpän arvon
« Vastaus #25 : 12.10.17 - klo:21:01 »
Asunto-osakeyhtiölaki tuntee käsitteen ”osakkaiden yhdenvertaisuus” jolla tarkoitetaan kullakin hetkellä talossa asuvia osakkaita.
Tätä pitäisi laajentaa ajallisesti käsittämään koko asunto-osakeyhtiön elinkaaren, ainakin näiden pakollisten peruskorjausten suhteen. Kaikki osallistuvat, riippumatta siitä missä vaiheessa talon elinkaarta osakkaina ovat. Se torppa kun ikääntyy joka päivä, myös alkutaipaleellaan.
Kyllä tuo nykyisin jo tulee hoidetuksi ihan oikein ja tasapuolisesti, jos asuntokaupasta ymmärtävät yhtään mitään taseen päälle ja rakennuksen kunto on joltiseltaankin tiedossa.

Tasetiedot, kuten rahastoidut varat, on lueteltu tilinpäätöksessä ja tuohan kuuluu ilman muuta asuntokaupan yhteydessä esitettäviin papereihin. Jollei ymmärrä tuon merkitystä kauppahinnan määräytymiselle (eli mitä kannattaa maksaa ja vastavuoroisesti pyytää), niin kyse ei ole säädösten puutteesta, vaan tarpeesta opetella elämässä tarvittavia talousasioita. Jos taloyhtiötä on hoidettu asiallisesti ja tulevaisuuteen on varauduttu finanssimielessä, kannattaa totta kai maksaa enemmän kuin jos moinen on laiminlyöty. Tekninen kunto on sitten toinen tekijä asiallisen hintatason määräytymisessä.
Erillistalo pääkaupunkiseutu, 140m2+30m2 (varasto/autotalli, puolilämpimänä). Kaukolämmitys + ILP (jäähdytys/lämmöntalteenotto) + "pieni MLP" (itserakennettu, lämmönsiirto/lämmöntalteenotto) + split jäähdytin ym. ym.

Poissa Rakennusmetsuri

  • Aktiivinen keskustelija
  • ***
  • Viestejä: 469
  • Maalämmöllä
Vs: Kerrostalojen remonttikustannukset ylittää kämpän arvon
« Vastaus #26 : 12.10.17 - klo:21:13 »
Ei siinä mustaa pekkaa tule kun jättää asunnon ostamatta jos ei saa hinnasta tingattua tulevaa remppaa. Myyjä taasen osallistuu korjauksiin kun suostuu tinkimiseen.

Tämä on kaikki totta.
Voitanee todeta keskustelusäikeen kohu-uutinen turhaksi meuhkaamiseksi.

Minun mielestäni tässä voisi olla kehitettävää, mutta jos musta Pekka jää käteen nykykäytännöllä niin se on kieltämättä osakkeenomistajan omaa tietämättömyyttä.
2012 rakennettu okt, asuintilat 148 m2 + kahden auton lämmin autotalli 36 m2 + lämmin varasto 10 m2. Yht. 194 m2. Kaikki tilat lämpeää maalämmöllä. Kokonaissähkön kulutus 11500 kwh/vuosi

Poissa Rakennusmetsuri

  • Aktiivinen keskustelija
  • ***
  • Viestejä: 469
  • Maalämmöllä
Vs: Kerrostalojen remonttikustannukset ylittää kämpän arvon
« Vastaus #27 : 12.10.17 - klo:21:14 »
Kyllä tuo nykyisin jo tulee hoidetuksi ihan oikein ja tasapuolisesti, jos asuntokaupasta ymmärtävät yhtään mitään taseen päälle ja rakennuksen kunto on joltiseltaankin tiedossa.

Tasetiedot, kuten rahastoidut varat, on lueteltu tilinpäätöksessä ja tuohan kuuluu ilman muuta asuntokaupan yhteydessä esitettäviin papereihin. Jollei ymmärrä tuon merkitystä kauppahinnan määräytymiselle (eli mitä kannattaa maksaa ja vastavuoroisesti pyytää), niin kyse ei ole säädösten puutteesta, vaan tarpeesta opetella elämässä tarvittavia talousasioita. Jos taloyhtiötä on hoidettu asiallisesti ja tulevaisuuteen on varauduttu finanssimielessä, kannattaa totta kai maksaa enemmän kuin jos moinen on laiminlyöty. Tekninen kunto on sitten toinen tekijä asiallisen hintatason määräytymisessä.

Samat sanat kuin pökölle. Totta joka sana.
Korjauskuluista on aivan turha valittaa, osakkeenomistajalla peiliin katsomisen paikka.

Minä nyt vaan joskus tykkään vähän ravistella totuttuja käytäntöjä, josko niitä voisi jotenkin kehittää.
Herätellä ajatuksia.
2012 rakennettu okt, asuintilat 148 m2 + kahden auton lämmin autotalli 36 m2 + lämmin varasto 10 m2. Yht. 194 m2. Kaikki tilat lämpeää maalämmöllä. Kokonaissähkön kulutus 11500 kwh/vuosi

Paikalla Scroll

  • Konkari
  • ****
  • Viestejä: 730
Vs: Kerrostalojen remonttikustannukset ylittää kämpän arvon
« Vastaus #28 : 12.10.17 - klo:21:40 »
Ei niin tyhmää ihmistä olekkaan että alkaa uudessa osakkeessaan maksamaan etukäteen 40 vuoden päästä tehtävää remppaa.

Se on totta. Siksi se pitääkin lain voimalla pakottaa kuten Rakennusmestari tuossa aiemmin jo ehdottikin.

Tämä on muuten malliesimerkki intressiristiriidasta. Kiinteistö ei voi muuttaa eikä pääse korjausvelastaan. Osakas taas mielellään jättää maksamatta niin paljon kuin voi. Meidän on valittava, molempia ei voi saada.

Halutaanko, että nykyisenlainen "heinäsirkka" käytös "kämpän kulutus ja karkuun" voi jatkua vai pannaanko ihmisten asuntojen säilyminen asumiskuntoisena ja oikeudenmukaiselta kuulostava peruste "maksat siitä mitä kulutitkin" voimaan? Jälkimmäinen vaatii lakimuutoksia ja rahastoinnin aloittamista vuodesta 0 lähtien.

Loppujen lopuksi ei se kustannus varmaan hirveän suuri ole, jos rahastointi alkaa välittömästi? Eikös Ruotsissa asuntoyhdistyksissä muuten toimita usein näin? Korjausrahastoon kerätään rahaa tasaisesti ja jatkuvasti.



Poissa Mikkolan

  • MoniToimi
  • Konkari
  • ****
  • Viestejä: 910
Vs: Kerrostalojen remonttikustannukset ylittää kämpän arvon
« Vastaus #29 : 13.10.17 - klo:00:44 »
Tässä tapauksessa MustaPekka on paljon helpommin laskettavissa kuin korttipelissä 
Lainaus
mutta jos musta Pekka jää käteen nykykäytännöllä niin se on kieltämättä osakkeenomistajan omaa tietämättömyyttä.
MustanPekan hintakin tiedetään suht tarkkaan ja kun taseista ym. nähdään että Pekka istuu putkistoissa, julkisivulla parvekkeilla ym, niin sen  pitäisi laskea osakkeen arvoa eikä nostaa sitä. Tämä on se pointti, jota pidän "hiukan nurinkurisena"

Osakkeen myyjän pitäisi tietty maksaa korjausvelkansa alentuneena hintana.


Lainaus
Ei niin tyhmää ihmistä olekkaan että alkaa uudessa osakkeessaan maksamaan etukäteen 40 vuoden päästä tehtävää remppaa.

On se ihan loogista jos aikoo asua 60 ko. talossa ;D. Rempat tehdään 10 - 15 v välein ja rahasto puretaan ja tehdään uusi rahasto seuraavaksi kaudeksi. Jos asut talossa vain esme 5 vuotta, et silloin maksa 40 vuoden päästä tehtävää remppaa.
Sepän sääntö: Alas alasin, ei ylös-alasin!