Asuntolaina
- Keskustelun aloittaja fraatti
- Aloitettu
haraldh
Vakionaama
Hangossa on rivitaloyhtiöitä joissa asukkaat ovat vain lakannet maksamasta vastiketta. Moni toivoo että menisi konkurssiin jotta pääsisi eroon arvottomasta asunnosta. Toiset asuvat ja viihtyvät, mutta kustannukset nousevat koko ajan kun tulee aina vain suurempi osuus taloyhtiön kustannuksista maksettavaksi.
salasana
Aktiivinen jäsen
Ihan hyvä ratkaisu tuo 35v laina-aika. Saa sitten itse päättää haluaako maksaa pidemmästä laina-ajasta ja on joustoa tiukemmassa paikassa molempiin suuntiin. Toki sitten omaa hölmöyttä jos vetää budjetin niin tiukille, että tuo 35v juuri ja juuri onnistuu.
Ei ainakaan omassa pankissa mikään estä maksamasta sitä vaikka 10 vuodessa suuremmilla kuukausierillä, joten en tiedä mikä tässä on se huono asia, mutta 25v tai 30v laina-ajalla se takaraja on lähempänä josta ei voi ainakaan helpolla/kuluitta joustaa.
On myös mielenkiintoinen väite, että asuntokaupan jumi olisi puhtaasti asuntojen hintojen takia. Se johtuu monesta tekijästä:
Ostajia / asunnonvaihtajia ei yksinkertaisesti ole suhteessa myynnissä oleviin kohteisiin.
Ostajat ovat usein myös siinä samassa veneessä, koska nykyinen asunto on myymättä.
Ostajien mielestä kaikki on aina ylihintaista, koska eivät esimerkiksi vanhaa asuntoa harkitessa edes mieti mitä uuden rakentaminen maksaa tai paljonko nykyisestä on maksettu. Uudistuotannossa pitäisi joustaa sekä palkat, että materiaalien hinnat ja kaikki varmasti ymmärtävät, että siihen touhuun liittyykin sitten paljon muita rajoituksia - tai sitten joustaa yritykset konkursseilla ja asunnon omistajat hintapyynnöstä sinne persneton rajamaille vs maksettu hinta kuten nyt (elleivät ole pakkomyynnin edessä). Molemmat ratkaisut päätyvät väistämättä samaan lopputulokseen eli markkinoiden hyytymiseen.
Viimeinen niitti on pankkien kiristyneet kriteerit ostettavien kohteiden kuntovaatimuksille, arvotukselle ja keskittymällä ainoastaan asiakkaan likvidiin varallisuuteen ja kassavirtaan. Vakuudet eivät merkitse uusien Basel 3 sääntöjen mukaan mitään ja tämä on mennyt monelta täysin ohi viimeisen 4v luotonantojen muutoksessa (asiasta ei keskustella sanaakaan mediassa, puhumattakaan päättäjistä).
Tuotosta:
Sekoitetaan näemmä sijoittaminen ja asunto (oma koti). Tuota yhtälöä kannattaa miettiä vasta kun puhutaan asuntosijoittamisesta eli paljonko sijoitusasunto tuottaa suhteessa muihin sijoitusmuotoihin. Tuo laskentatapa tai pohdinta liittyy ainoastaan siihen haluaako vuokra- vai omistusasunnon hyödyt/haitat ja miten se sopii mm. omaan elämäntyyliin tai varallisuuteen.
Ei ainakaan omassa pankissa mikään estä maksamasta sitä vaikka 10 vuodessa suuremmilla kuukausierillä, joten en tiedä mikä tässä on se huono asia, mutta 25v tai 30v laina-ajalla se takaraja on lähempänä josta ei voi ainakaan helpolla/kuluitta joustaa.
On myös mielenkiintoinen väite, että asuntokaupan jumi olisi puhtaasti asuntojen hintojen takia. Se johtuu monesta tekijästä:
Ostajia / asunnonvaihtajia ei yksinkertaisesti ole suhteessa myynnissä oleviin kohteisiin.
Ostajat ovat usein myös siinä samassa veneessä, koska nykyinen asunto on myymättä.
Ostajien mielestä kaikki on aina ylihintaista, koska eivät esimerkiksi vanhaa asuntoa harkitessa edes mieti mitä uuden rakentaminen maksaa tai paljonko nykyisestä on maksettu. Uudistuotannossa pitäisi joustaa sekä palkat, että materiaalien hinnat ja kaikki varmasti ymmärtävät, että siihen touhuun liittyykin sitten paljon muita rajoituksia - tai sitten joustaa yritykset konkursseilla ja asunnon omistajat hintapyynnöstä sinne persneton rajamaille vs maksettu hinta kuten nyt (elleivät ole pakkomyynnin edessä). Molemmat ratkaisut päätyvät väistämättä samaan lopputulokseen eli markkinoiden hyytymiseen.
Viimeinen niitti on pankkien kiristyneet kriteerit ostettavien kohteiden kuntovaatimuksille, arvotukselle ja keskittymällä ainoastaan asiakkaan likvidiin varallisuuteen ja kassavirtaan. Vakuudet eivät merkitse uusien Basel 3 sääntöjen mukaan mitään ja tämä on mennyt monelta täysin ohi viimeisen 4v luotonantojen muutoksessa (asiasta ei keskustella sanaakaan mediassa, puhumattakaan päättäjistä).
Tuotosta:
Sekoitetaan näemmä sijoittaminen ja asunto (oma koti). Tuota yhtälöä kannattaa miettiä vasta kun puhutaan asuntosijoittamisesta eli paljonko sijoitusasunto tuottaa suhteessa muihin sijoitusmuotoihin. Tuo laskentatapa tai pohdinta liittyy ainoastaan siihen haluaako vuokra- vai omistusasunnon hyödyt/haitat ja miten se sopii mm. omaan elämäntyyliin tai varallisuuteen.
HiTec
Eipä turhia höttyillä :)
Ja noita nykyisin myös ketjutetaan paljon s.e. siinä voi olla helposti puolen tusinaa asunnon vaihtajia samassa veneessä odottamassa nimet paperissa, jotta se vitjan eka saa sen omansa myytyä ja näin saa finalisoitua myös sen oman ostonsa, jotta jonon seuraava saa myöskin sen omansa jne...
Jep, tämähän on vähän niin ja näin. Harva maksaa samaa lainaa 35 vuotta (vaikka olisi alunperin sovittu 35 vuodesta). Asunto on voinut vaihtua ja vanha laina on maksettu myytäessä, ja jos hyvillä ehdoilla, niin toki mahdollista myös siirtää maksamaton osuus osaksi uutta lainakokonaisuutta. Inflaation vaikutus alkaa näkymään 35 vuodessa aika hyvin. Ylimääräisen rahan voi sijoittaa ja tuhlata. Eläkepäivillä moni ajattelee, että olisi pitänyt juosta vähemmän rahan perässä. Toisaalta kohtaloita ja polkuja on paljon. Asuntolaina on myös halvinta lainaa mitä markkinoilla on. Ja toisaalta vapauttavaa, jos/kun sitä ei ole.
Viimeksi muokattu:
Toki 35v on pitkäaika ja korkoa korolle näkyy tässä parhaiten kuten laitoitkin esimerkin.Jos sulla menee se 1.000€/kk lainan lyhennyksiin vs. että siitä menee 800€/kk lyhennyksiin ja 200€/kk sijoituksiin, niin se meno per kk on tasan sama joka tapauksessa. Ei siitä sitä "ylimääräistä" jää latin latia siltikään lompakon pohjalle = ei ole mitä kuluttaa yhtään sen enempää. Toki jos sitten tinkii tuosta säntillisestä sijoittamisesta, niin sehän on vähän kuin lyhennysvapaa, loppupelissä voipi maksaa aika paljonkin enempi kok.kuluissa vs. että olisi jättänyt mokoman lipsauksen kokonaan tekemäti. Pakorako toki on sitten asia erikseen, mutta se että vapailee ihan vain saadakseen hummata sitä rahaa maailmalle, niin...
Toki jos sulla on 25v laina 1000€/kk + 5v 1000€/kk sijoituksiin vs. 30v laina 800€/kk + 200€/kk sijoituksiin, niin... No riippuu ihan siitä millaiseen sijoittajan unelmahetkeen nuo aidosti osuu, kummastako noista jää lopulta enempi jemmaan, mutta siis tasaisella tuotolla laskettuna säästetyn potin loppusaldo (oma säästö + tuotto yhteensä):
- 25v lainalla 5% tuotolla 68.090€ ja 2% tuotolla 63.123€
- 30v lainalla 5% tuotolla 163.740€ ja 2% tuotolla 98.415€
Tuossa näkee ihan konkreettisesti, kuinka raju työkalu tuo korkoa-korolle ilmiö oikein onkaan
No tottahan toki se kannattaa mitoittaa s.e. kovin kalliilla lainalla ei lähde pelaamaan ja vielä silloinkin pelaa vain sellaisilla summilla, jotka on vielä vara ottaa ns. turpaansakin. Itse tuossa puliveivasin tuon autolainani (kuluton 1%) kanssa ja jatkoin laina-ajan maksimiin, jolloin lyhennykseen budjetoimastani kk-erästä jäi pieni siivu laittaa sijoitukseen. Nyt 6v jälkeen kun tuo autolaina on poismaksettu, niin jäihän tuosta ihan kiwa pohjakassa sijoitustilillekin vs. että olisin laittanut koko budjetoimani kk-summan vain pelkkään lainalyhennykseen.
Siis ihan nappikauppaahan tämä meikäläisen touhu toki on, mutta tuollahan jo sanoin että pelataan korkeintaan summilla mitkä on itsellä vara hävitäkin jos huonosti käy. Mutta kyllä tuolla pienelläkin saa jo niitä lainalaisuuksia opeteltua, tutustuttua systeemeihin miten ne oikeasti pyörii ja hyvällä tuurilla siitä saattaa tosiaan jäädä jokunen € jopa palkkioksikin kaiken mielenkiintoisen harrastustoiminnan lisäksi.
Laitan tällä hetkellä sijoituksiin kuukaudessa noin 350€
esim 300€kk pienemmällä kuukausierällä voisin laittaa 650€. Tämä tekee pitkässä juoksussa huomattavan eron 350 vs 650€
Toki tämä edellyttäisi sen, että säästynyt kk erä laitetaan sijoituksiin.
Normaali taloyhtiö hakee maksamattomat vastikkeet ulosottoon, ottaa haltuun asunnon jne. Kamala tilanne omistajalle.
MiguelCiervo
Aktiivinen jäsen
2021 haettiin rakennuslaina ja saatiin 35v laina-aika. Toki kallista rahaa se on. Silloin 0% kustannukset olisivat olleet halvemmat kuin pienemmässä vuokra-asunnossa. Ei ne kyllä nytkään paljon häviä. +Plussana kaikki omakotitalon hyödyt.
Itse ajattelin silloin että saan enemmän naruja omiin käsiini. Voi lyhentää enemmän jos haluaa ja on varaa. Myös ei tarvinnut venyttää taloutta heti tappiin ja kestää pienet ja lyhyet muutokset. Esim. Lähitulevaisuudessa ollut koron nousu.
Ikävän monella taisi talo mennä myyntiin kun korot nousi. Ja osassa tapauksia varmasti johtui siitä että oli valmiiksi viritetty talous tiukalle.
Itse ajattelin silloin että saan enemmän naruja omiin käsiini. Voi lyhentää enemmän jos haluaa ja on varaa. Myös ei tarvinnut venyttää taloutta heti tappiin ja kestää pienet ja lyhyet muutokset. Esim. Lähitulevaisuudessa ollut koron nousu.
Ikävän monella taisi talo mennä myyntiin kun korot nousi. Ja osassa tapauksia varmasti johtui siitä että oli valmiiksi viritetty talous tiukalle.
Näinhän se on.
Esimerkiksi Keskon osinkotuotto on ollut viimeisen 5 vuoden ajalta 4,86 + mahdollinen arvonnousu siihen päälle.
Asuntolainan keskikorko on ollut samalla aikavälillä 2,16 %.
Husky
Hyperaktiivi
Tre on muka joku muuttovoittoalue, mutta ei mene täälläkään kaupaksi muutakuin superhyvät, jos myydään oikeasti isolla alihinnalla. Tuossa n. 10kk sitten oli hinnat pudonneet 12% täällä ja jos ei sitä ottanut todesta niin kaupaksi ei mennyt hyväkään. Tietääkseni alentunut tuostakin lisää ja palautuuko koskaan, kun ei tämän maan talous taida nousta ikiaikoihin jos koskaan. Hetki sitten olit kroisos jos omistit pari kaksiota Treen keskustassa, mutta nyt lasketaan kuukausissa mitä saat ruokaa kaupasta kun myyt kämpät - tämä hienoa jos olet laittanut eläkesäästöt seiniin!
Kellarinlämmittäjä
Oppimiskäyrällä
Näillä korkeuksilla syrjäkylillä ehkä tuo 12% on jäljellä eli sen välittäjän minipalkkion verran.
Katselin Itä-Suomesta kämppiä. Vähän lähempää kesämökkejä, siitä se ajatus lähti.
Reilu 500 euroa maksaisi per neliö omakotitalo joka on rakennettu 80-luvun lopulla. Suorasähkö, takka. Oma tontti. Kaupoille/apteekkiin inasen päälle kilometri, kouluun/päiväkotiin alle kilometri. Kaupunkiin noin 10km.
Toki siinä remonttia saisi tehdä, ja vaikka sen remontoisi, niin ei sitä enää myytyä saisi, eli purkaa pitäisi jos eroon tahtoisi.
Vaan eipä ole kalliita enää noilla main omakotitalot.
Reilu 500 euroa maksaisi per neliö omakotitalo joka on rakennettu 80-luvun lopulla. Suorasähkö, takka. Oma tontti. Kaupoille/apteekkiin inasen päälle kilometri, kouluun/päiväkotiin alle kilometri. Kaupunkiin noin 10km.
Toki siinä remonttia saisi tehdä, ja vaikka sen remontoisi, niin ei sitä enää myytyä saisi, eli purkaa pitäisi jos eroon tahtoisi.
Vaan eipä ole kalliita enää noilla main omakotitalot.
HiTec
Eipä turhia höttyillä :)
Siinä vaiheessa on jo syytä alkaa kellojen soida! Kuplan puhkeamisen on pakko olla jo lähellä, joten kaikki lihoiksi mitä sijoituksista irtoaa, ostaa ison säkin poppareita ja seuraa menoa kotisoffalta.
Kannatan mahdollisimman pitkiä asuntolainoja. Pituus riippuu asunnon eliniästä. Vanhoihin arvokämppiin voisi olla hyvinkin 100 vuotta lainan pituus. Näihin nykyisiin 50 vuoden elinkaaritaloihin voisi olla 50 vuotta lainan pituus. Tällöin lainan viimeinen erä maksettaisiin, kun pillarilla laitetaan talo nurin tai tehdään isot rempat, jolloin saadaan taas uusi 50 vuotta ikää lisää.
Kellarinlämmittäjä
Oppimiskäyrällä
Saa olla melkoinen kristallipallo pankiirilla käsissä, että tuollaisen pystyy jotenkin hinnoittelemaan.
Pitkässä on toki se hyvä, että se joustaa yleensä kivasti lyhemmäksi. Eli kai se on sama ottaa vaikka 100 vuoden laina, jos sen maksaa kuitenkin 5-20 vuodessa. Toki kandee sopia, että joustavat lyhennykset ok eikä joudu maksamaan sitten kokoajalta korkoja. Mutta yleensä ok näin. Sitten ei tarvii olla uudelleen sopimassa vaan lyhentelee miten haluaa. Joskus 40€ ja joskus 10000 €. Helpompi se noin on, niin pysyy "omissa" käsissä, vs. lainan pidentäminen joka vaatii lisäneuvotteluja. Toki kandee katsoa pitkässä miten korko lasketaan, että ei välttämättä annuiteetilla kannata, ku makselee aluksi muuten pelkkiä korkoja.
MiguelCiervo
Aktiivinen jäsen
Itselläni nytten kävi ensikertalaisena "moka", korkojen kanssa. Eli pitkässä lainassa annuiteetti, oli ehkä kokemattomuuttakin asiassa. Elämäni ensimmäinen ja viimeinen laina. Toki tuohan osuu omaan nilkkaan vasta jos talo myydään/realisoidaan tässä alkuvuosina. Rakentamisen aikana haaveilin että rakennan kohta uuden perään. Muttamutta on hieman turnausväsymystä havaittavissa ja odottaa sitä aikaa kun on rakentamisen sijaan pelkkää huoltoa. Vuodesta 2021 rakennettu, toki asuintalo ollut valmis 2023. Itse en näe ongelmaksi tuota korkotyyppiä muussa tapauksessa. Olen tykästynyt tonttiin ja itse kun tekee niin kaikkiin yksityiskohtiinkin. En usko että tulen tästä muuttamaan, ellei lusikat mene jakoon tai talous kaadu. Ja vaikka menisikin, jos talosta saa sen rahan mitä on maksanut ja paljon lainaa on jäljellä. Jää käteen luultavasti enemmän kuin vuokra-asumisesta.
Ja kyllähän pankki hyvää bisnestä tekee, meillekkin antoi 50k vähemmän lainaa alunperin kun pyydettiin. Toki tuo summa saatiin kun haettiin lisälainaa hinnan nousuihin ja ylimääräisiin maatöihin (autotallin rahat menetettiin). Tällä tavoin pankilla on mahdollisuus pyytää lisävakuuksia, itse sain puhuttua ne pois oman työn panoksella. Mutta yrittivät kuitenkin, "pitää laskea riittääkö vanha vakuusarvo". Ehkä/todennäköisesti saisimme vielä autotalliin puuttuvan 50k. Mutta itse olen painanut jarrua, en halua virittää taloutta tiukalle ja luultavasti autotalliin sijoitettu raha ei siirry suoraan asunnon arvoon.
Ja kyllähän pankki hyvää bisnestä tekee, meillekkin antoi 50k vähemmän lainaa alunperin kun pyydettiin. Toki tuo summa saatiin kun haettiin lisälainaa hinnan nousuihin ja ylimääräisiin maatöihin (autotallin rahat menetettiin). Tällä tavoin pankilla on mahdollisuus pyytää lisävakuuksia, itse sain puhuttua ne pois oman työn panoksella. Mutta yrittivät kuitenkin, "pitää laskea riittääkö vanha vakuusarvo". Ehkä/todennäköisesti saisimme vielä autotalliin puuttuvan 50k. Mutta itse olen painanut jarrua, en halua virittää taloutta tiukalle ja luultavasti autotalliin sijoitettu raha ei siirry suoraan asunnon arvoon.
salasana
Aktiivinen jäsen
Mikäs sitten vaihtoehto, tasalyhennys ja suuremmat kuukausierät alussa?
Kyllä se annuiteetti joustaa mukavammin ja helpompi budjetoida. Tietenkin jos alussa maksaa vain sen mitä pyydetään niin kokonaiskorkokulut kasvavat, mutta sen voi korjata maksamalla yksinkertaisesti enemmän - joka olisi tasalyhenteisessä pakollista, ei vaihtoehto.
HiTec
Eipä turhia höttyillä :)
Ei tuo meillä ainakaan ollut mikään ongelma, koska kirjauduin MLL digiasiointiin ja hain sieltä tähän kiinteistöön muutaman kpl noita 50k€ kiinnityslappusia lisää, jotka sitten napsahtikin PDF-tiedostoina sähköpostiini edelleen pankkiiin toimitettaviksi. Joku käsittelymaksu tuosta toki piti maksaa, mutta ei ollut kummoinen summa ja näin ei tuo pankkitätikään enää yskinyt. Tokihan noista ison osan saisi näin 16v lainaa jo takaisimaksettua hakea pankista poiskin, mutta maakkoon siellä, mä niitä mihinkään toistaiseksi ole tarvinnut.
Hae kiinnitystä
Hae kiinnitystä, jos haluat käyttää kiinteistöä tai vuokraoikeutta lainan vakuutena.
Saman pituisessa annuiteetissa on toki pienemmät kk-erät alussa kuin tasalyhenteisessä. Koroiltaan (laskennallisesti) ne menevät tasoihin, kun valitsee pituudeltaan lyhemmän annuiteettilainan vs. tasalyhenteinen. Tuo korkojen kärkipainotus saattaa tuoda hieman jäykkyyttä, jos haluaa esim. kilpailuttaa uudestaan (jos puhutaan samanpituisista). Itse olen tasalyhenteisen kannalla, mutta jostain syystä pankit lähes poikkeuksetta syöttävät annuiteettia, joskus ainoana vaihtoehtona, ehkä siitä johdetun tasaerän kanssa.
salasana
Aktiivinen jäsen
Jos otat tasalyhenteisen, niin sinulla voi olla kk-erä alussa vaikkapa 1000€, mutta annuiteetissa 800€.
Ainoa ero tuossa on se, että tasalyhenteisessä se ei jousta alaspäin, mutta annuiteetissa saat ihan vapaasti maksaa sen 1000€ jolloin lopputulos on sama kuin tasalyhenteisessä - niin en ymmärrä mistä se jäykkyys tulee?
Ei tuo 800 € myöskään jousta alaspäin ja ihan hyvin voit maksaa alussa 1200 €. Jäykkyys tulee siitä, että jos maksat esim. vuoden tuota 1000 € / kk vs. 800 € / kk. Tuossa 800 € / kk on suurin osa korkoja. Sitten vuoden päästä kilpailutat lainan ja maksat sen pois, niin joudut ottamaan lähes saman verran lainaa kuin vuosi sitten. Tasalyhenteisessä olet maksanut omaasi heti. Tekee siitä tosin hieman "rankemman". Tietty sen voi käsittää sitten jäykkyytenä. Mutta kuten sanottu, niin annuiteetilla lainan laskennalliset kokonaiskulut saa saman kokoiseksi ottamalla lyhemmän lainan vs. tasalyhenteinen. Silloin tuo skenaario ei niin toteudu ja myös alun "rankkuus" lähenee toisiaan. Mutta joo ei se ero maailmaa ravisuttava ole.
Asiantuntijat eivät suosittele tasalyhenteistä:
Näin pankkien johtajat ja talousasiantuntijat lyhentävät lainojaan – elävätkö niin kuin opettavat?
Lyhennystavan valinta vaikuttaa suoraan siihen, kuinka suuria eriä pankille pitää maksaa asuntolainastaan. Neljä asiantuntijaa kertoo, mitä he suosittelevat lainanottajille nyt ja millaiseen valintaan he itse ovat päätyneet.
www.is.fi
MiguelCiervo
Aktiivinen jäsen
Onneksi tuo kilpailutus ei tule meillä hetkeen kyseseen. Suurin osa pankeista taitaa tarjota maksimissaan 25 vuoden maksuaikaa. Itseasissa kun naapuripankissa käytiin, niin kysyivät että katsotaanko asuntolaina heille. Keskustelu ehti laina-aikaan ja virkailija tajusi että mitään ei ole tehtävissä. Toki kauhisteli toisen pankin laina-aikaa. Sitä en ymmärrä, miksi suomessa on ajattelutapa että laina pitäisi maksaa mahdollisimman nopeasti takaisin.
Mutta nämähän on mielipidekysymyksiä pääosin. Samoin kuin korkokatto, joku fiksu joskus sanoi että jos ahteri kestää niin ei kannata kattoa ottaa. Meidän tapauksessa katon hintakin oli makuuni liian kova ja oliko niissä että jelppaa vasta kun mennään yli 3% (en ole asiaan perehtynyt kun ei ole ollut tarvetta).
Mutta nämähän on mielipidekysymyksiä pääosin. Samoin kuin korkokatto, joku fiksu joskus sanoi että jos ahteri kestää niin ei kannata kattoa ottaa. Meidän tapauksessa katon hintakin oli makuuni liian kova ja oliko niissä että jelppaa vasta kun mennään yli 3% (en ole asiaan perehtynyt kun ei ole ollut tarvetta).
Itsekin ajattelin aikanaan noin. Otin ensimmäisen lainan Sampo Pankista. Vuoden päästä se myytiin Danskelle. Tuli se hirveä Java-appletti nettipankki. Ei pää kestänyt. Kilpailutin uudestaan. Samalla marginaali tippui alle puoleen. Kaikki vakuudet vapautui ja 12kk euribor vaihtui 1 kk euriboriksi. Eli kaiken kaikkiaan nappivaihto. Tosin varmaan tuurilla. Mutta itse olenkin hieman konservartiivinen tämän suhteen, ja haluan myös näistä lainoista eroon vaikkei se olisikaan järkevää. Tosin on omanikin olleet paljon pidemmät, kuin mitä vanhempani ottivat ensimmäisinä lainoina.
Viimeksi muokattu:
salasana
Aktiivinen jäsen
En käsitä nyt ajattelumallia.Ei tuo 800 € myöskään jousta alaspäin ja ihan hyvin voit maksaa alussa 1200 €. Jäykkyys tulee siitä, että jos maksat esim. vuoden tuota 1000 € / kk vs. 800 € / kk. Tuossa 800 € / kk on suurin osa korkoja. Sitten vuoden päästä kilpailutat lainan ja maksat sen pois, niin joudut ottamaan lähes saman verran lainaa kuin vuosi sitten. Tasalyhenteisessä olet maksanut omaasi heti. Tekee siitä tosin hieman "rankemman". Tietty sen voi käsittää sitten jäykkyytenä. Mutta kuten sanottu, niin annuiteetilla lainan laskennalliset kokonaiskulut saa saman kokoiseksi ottamalla lyhemmän lainan vs. tasalyhenteinen. Silloin tuo skenaario ei niin toteudu ja myös alun "rankkuus" lähenee toisiaan. Mutta joo ei se ero maailmaa ravisuttava ole.
Asiantuntijat eivät suosittele tasalyhenteistä:
Näin pankkien johtajat ja talousasiantuntijat lyhentävät lainojaan – elävätkö niin kuin opettavat?
Lyhennystavan valinta vaikuttaa suoraan siihen, kuinka suuria eriä pankille pitää maksaa asuntolainastaan. Neljä asiantuntijaa kertoo, mitä he suosittelevat lainanottajille nyt ja millaiseen valintaan he itse ovat päätyneet.
Jos maksat annuiteettia täsmälleen saman summan kuin tasalyhenteistä per kk niin lopputulos on vuoden päästä lainapääoman osalta täsmälleen sama.
Jousto annuiteetissa tulee siitä, että sinulla on mahdollisuus maksaa vähemmän per kk, mutta tasalyhenteisessä ei.
Tässä on sama homma kuin pitkässä lainanmaksuajassa. Se on vaihtoehto, ei pakollinen. Jos käytät sen koko 35 vuotta niin luonnollisesti se maksaa enemmän. Mikään ei kuitenkaan estä sinua maksamasta sitä 20 vuodessa.
Molemmissa tapauksissa kyse on tarjotun jouston käytöstä jolla on hinta, joka pitää toki ymmärtää. Jos tietää vaikkapa oman taloudenpidon sellaiseksi, että joustot ovat enemmänkin riski kuin mahdollisuus niin sitten kannattaa ehdottomasti pitäytyä rajoitetummissa vaihtoehdoissa.
Viimeksi muokattu:
En enää tajua mistä puhut. Miten sulla on mahdollisuus maksaa vähemmän, ellei puhuta jostain lisäjoustokomponentista, joita tosin saa lainaan kuin lainaan lyhennystyypistä riippumatta?
Tasalyhenteinen: maksat omaasi kokoajan saman verran ja korot päälle (korot pienenee, kun maksat)
Annuiteetti: maksat koko ajan saman verran sisältäen korot, aluksi korkojen osuus on suurempi maksuerässä kuin lopuksi, jolloin maksat omaasi enemmän lopussa kuin alussa (paljonko maksat omaasi muuttuu kokoajan)
Tasaerä: sama kuin annuiteetti, mutta markkinakorkojen muuttuessa pituus muuttuu eikä kk-erä (annuiteetti: alemmat tai korkeammat korot, tasaerä: pidempi tai lyhempi laina-aika) (tosin yleensä tietyissä limiiteissä).
Samanpituisessa annuiteetissa maksat enemmän kokonaiskorkoja. Mutta jos haluat samankokoisen kk-erän _alussa_, niin voit ottaa lyhemmän annuiteetin kuin tasalyhenteisen. Tässä oletetaan nyt siis vaikka samaa markkinakorkoa koko laina-ajalle, koska muutoin tämä menee kiharaisemmaksi.
Viimeksi muokattu:
salasana
Aktiivinen jäsen
Annuiteetissa maksat vähemmän koska lyhennyksesi on pienempi. Kyse ei ole mistään lisäjoustoista. Siinä pankki haluaa omansa korkoina, mutta joustat pääoman lyhennyksissä. JOS maksat joka kuukausi saman summan annuiteettia kuin tasalyhenteistä per kk niin puntit on tasan.
Ei se korkokulu mihinkään siitä muutu vaan lasketaan lainapääomasta, jonka oletan olevan sama. Kyse on vain eri tavasta jakaa lainapääoman lyhennykset.
Tätä olen sanonut. Eli lyhempi annuiteetti tuottaa suunnilleen saman tuloksen.
Esimmerkki:
Laina: 200 000 €
Korko: 3% (sovitaan ettei muutu koko laina-aikana)
1. Annuiteetti
Laina-aika: 20 vuotta
Maksettavaa yhteensä: 265 235.31 €
Eriä: 240
Maksuerä: 1 105,15 € (pysyy samana kaikissa erissä)
Ensimmäinen erä:
Lyhennys: 611,89 €( maksat omaasi)
Korko: 493,25 €
Viimeinen erä:
Lyhennys: 1102,43 € (maksat omaasi)
Korko: 2,72 €
Ensimmäisenä vuotena maksat omaasi:
7 443,14 €
Viimeisenä vuotena maksat omaasi:
13 051,59 €
2. Tasalyhenteinen
Laina-aika: 22 vuotta (huom. 2 vuotta pidempi, jotta saadaan about sama kokonaiskulu)
Maksettavaa yhteensä: 265 356,15 € (satku enemmän, vaihtoehtoisesti voit ottaa 21 vuotta ja 11 kk, jolloin on vähemmän)
Eriä: 264 (tosin aina eri suuruisia, pienenee hitaasti)
Ensimmäinen erä:
Lyhennys: 757,58 €
Korko: 493,24 €
Viimeinen erä:
Lyhennys: 757,58
Korko: 1,87 €
Joka vuosi maksat omaasi:
12 x 757,58 = 9 090,96 €
Mä olen valinnut annuiteetin, koska lyhennys+korko kokonaisuutena valitaan kuukausittaisen maksukyvyn mukaan. Korkojen välillä noustessa se ei heiluta taloutta mitenkään ja korkojen laskiessa on varaa lyhentää nopeammin.
Annuiteetti hoitaa kaiken automaattisesti, valitset vain kuukausittaisen maksukykysi. Perälautaa pitää toki seurata ja ymmärtää milloin laina loppuu. Ja lyhennellä ylimääräisiä miten tykkää tai on varaa.
Annuiteetti hoitaa kaiken automaattisesti, valitset vain kuukausittaisen maksukykysi. Perälautaa pitää toki seurata ja ymmärtää milloin laina loppuu. Ja lyhennellä ylimääräisiä miten tykkää tai on varaa.
Tämä on tasaerä, ei annuiteetti eikä tasalyhennys.
salasana
Aktiivinen jäsen
Juuri näin.
Minä puhun tässä siitä joustosta jota tasalyhenteisessä ei ole. Olet sidottu tuohon 757,58€ per kk + korko.
Jos haluat annuiteettilainalla maksaa saman summan niin se on mahdollisuus, mutta sinulla on mahdollisuus joustaa 145,69€ per kk ja laskua alkaa kertyä tästä joustosta alkaen ensimmäisestä erästä ja jos käytät 20v tätä joustoa niin se maksaa.
Tasalyhenteisessä sinulla ei tätä mahdollisuutta ole.
Annuiteeetilainana mulle tuommoinen on jo kahteen kertaan kaupattu. Ilmeisesti nykyään on keksitty vielä uusia nimiä ja variaatioita.
Tasaerä ja annuiteettilaina on molemmat annuiteettilaskentaan pohjautuvia, toisessa joustaa aika toisessa joustaa korko. Kuitenkin selvyyden vuoksi tuosta aikajoustosta kannattaa käyttää termiä tasaerä (joskus kiinteä tasaeärä nimellä). Eli joka kk sama vaikka korot muuttuisi. Annuiteettia (joskus nimellä muuttuva annuiteetti) taas käytetään, kun puhutaan koron joustosta. Jos korot ei muutu koko laina-aikana, niin kiinteä tasaerä == muuttuva annuiteetti.
Viimeksi muokattu:
puuteknikko
Vakionaama
Joustavan tasalyhenteisen lainan saa helpoimmin ottamalla lyhennysmuodoksi kiinteän tasaerän ja tekemällä säännöllisesti ylimääräisiä lyhennyksiä. Jos haluaa hifistellä niin voi vaikka pitää taulukkolaskennassa yllä laskuria, josta näkee suoraan kuukausittaisen lyhennyksen määrän tietyllä maksuajalla. Omat asunto- ja remppalainat on kiinteällä tasaerällä ja vaikka tuottomielessä olisi järkevin painaa ylimääräinen raha pelkästään johonkin maailmaindeksirahastoon, olen silloin tällöin tehnyt viimeisen maksuerän pääoman kokoisen ylimääräisen lyhennyksen niihin. Näin saa vähitellen hivutettua lähemmäs sitä päivämäärää, kun henkilökohtainen kassavirta saa mukavan pompun ylöspäin.
Ja jos et alussa tee ylimääräisiä maksuja, niin sitten homma kääntyy päälaelleen 79 maksun kohdalla, eli 6,5 vuotta (22 vuoden tasalyhenteinen, kuten esimerkissä). Toki jo ennen tätä tämä jousto lähestyy 0:aa (mutta 79 kohdalla se on jo negatiivinen). Tämän jälkeen jokainen erä tasalyhenteisellä on edullisempi. Ja voit esittää asian silloin käänteisesti (eli voit halutessasi maksaa saman korkeamman kk erän kuin annuiteetilla, lähentyen siis annuiteetin 20 vuotta tai mennen jopa alle). Mutta summa summarum, ihan sama mitä teet.
Viimeksi muokattu:
salasana
Aktiivinen jäsen
Niinpä. Jos lyhennät lainapääomaa nopeammin niin maksat rahamääräisesti vähemmän korkoa.
Tämä pätee aina täysin riippumatta siitä minkätyyppisen lainan valitset.
Korko% ei muuksi muutu kuin neuvotteluissa ja viitekoron tarkastuksissa, joten ainoat päätettävissä olevat asiat on laina-aika ja kk-erän suuruus.
Husky
Hyperaktiivi
Talousjohtaja on 30v opettanut, että laina on jälkikäteen säästämistä. Että jos tumpelo ei osaa laittaa säästöön niin sellaiset sitten joutuu ottamaan lainaa.
Tuo on raha-asioiden puolijärkeviä ohjeita, toisin kuin: jos haluaa jotakin, se pitää ostaa nopeasti, koska myöhemmin voi käydä niin ettei enää halua
Tuo on raha-asioiden puolijärkeviä ohjeita, toisin kuin: jos haluaa jotakin, se pitää ostaa nopeasti, koska myöhemmin voi käydä niin ettei enää halua
HiTec
Eipä turhia höttyillä :)
Ja tuossa "säästämisessä" se korkokin perhana juoksee ihan väärään suuntaan
Korko on aina mukana kaikessa. Ihan sama omistatko kokonaan kämpän ilman velkaa vai oletko velkaa koko kämpän arvon.
Jos omistat ilman velkaa, niin menetät koron verran rahnaa. Voi ajatella, että myyt pois ja sijoitat sopivasti ja siten pääoma tuottaa tietyn prosentin tuottoa.
Joskus fundeerasin, että jos laittaisi tämän ok-talon vuokralle ja muuttaisi halpaan vuokrakaksioon, niin tuohta tulisi. Mutta jäi ajatusasteelle. On muita arvoja, joista kannattaa maksaa menettyä tuottoa. Omakotiasuminen on todella kallista lystiä, jos noteeraa menetetyn sijoitetun pääoman tuoton. Mitä kalliimpi ok-talo, sen enmmän tulee takkiin. Vaikkapa 500.000 euron talo. Sijoitettuna voi tuottaa esimerkiksi 5%, niin tekee 25.000 euroa vuodessa, joka on menetettyä tuloa. Siihen lisäksi talon kiinteistöverot ja muut ylläpito+remppakulut, niin ollaan tosi kalliissa asumisessa. Voi olla yhteenlaskettuna jopa 3500-4500 euroa kuukaudessa.
Ja jos tähän vielä lisää talon arvonalenemisen ajan saatossa, niin huononee edelleen. Jos talon ikä on 100 vuotta, niin tekee vielä n. 400 euroa kuussa lisää. Huh huh!!!!!
Jos omistat ilman velkaa, niin menetät koron verran rahnaa. Voi ajatella, että myyt pois ja sijoitat sopivasti ja siten pääoma tuottaa tietyn prosentin tuottoa.
Joskus fundeerasin, että jos laittaisi tämän ok-talon vuokralle ja muuttaisi halpaan vuokrakaksioon, niin tuohta tulisi. Mutta jäi ajatusasteelle. On muita arvoja, joista kannattaa maksaa menettyä tuottoa. Omakotiasuminen on todella kallista lystiä, jos noteeraa menetetyn sijoitetun pääoman tuoton. Mitä kalliimpi ok-talo, sen enmmän tulee takkiin. Vaikkapa 500.000 euron talo. Sijoitettuna voi tuottaa esimerkiksi 5%, niin tekee 25.000 euroa vuodessa, joka on menetettyä tuloa. Siihen lisäksi talon kiinteistöverot ja muut ylläpito+remppakulut, niin ollaan tosi kalliissa asumisessa. Voi olla yhteenlaskettuna jopa 3500-4500 euroa kuukaudessa.
Ja jos tähän vielä lisää talon arvonalenemisen ajan saatossa, niin huononee edelleen. Jos talon ikä on 100 vuotta, niin tekee vielä n. 400 euroa kuussa lisää. Huh huh!!!!!
Viimeksi muokattu: