Kiinteistöjen saattohoitaja

[fraatti]

...ostaa "huonoja" kiinteistöjä ja jättää ne oman onnensa nojaan.

Yle löysi hämärän liikemiehen, jonka vuoksi ihmiset menettivät kotinsa

Muuttotappiokuntien kiinteistöt houkuttelevat ostajia, jotka jättävät vastuut hoitamatta. Yle tutki yhtätoista tapausta ja löysi yhdistävän tekijän.

yle.fi

”Lappajärven kauppapaikka Oy on liikekiinteistöjen kauppapaikka kaikkialla Suomessa. Olemme erikoistuneet erityisesti ongelmakiinteistöjen kauppaan ja kehittämiseen.

Ostamme: Kokonaiset Liike, hoiva, majoitus ym. kiinteistöt kokonaan, Kokonaiset asunto osakeyhtiöt, Liiketilat/ osakkeet, asunnot ym. kohteet. Myös kaikenlaiset kriisi osakeyhtiöt joilla esimerkiksi kiinteistö omistusta.

Ostettava kohde voi olla mistäpäin Suomea tahansa, kunhan hinta on halpa, kohde myyjälle jollain tapaa ongelmallinen esimerkiksi kuluiltaan, kunnoltaan tms. (- -)

Vaikka tilanne olisi kuinka synkkä, meille kannattaa silti tarjota, koska myös arvoltaan jopa negatiivinen ongelmakiinteistö voidaan kauttamme pelastaa.”

Ilmoitusta kierrätettiin Pieksämäen alueen Facebook-ryhmissä loppuvuodesta 2022. Sitten se katosi, ilmeisesti ylläpitäjät poistivat sen.

Torin laidalla 1 025,5 neliötä, 33 huonetta, myyntihinta: 800 euroa – kiinteistöjen arvon romahdus uhkaa yhä suurempia kaupunkeja

Varakkaatkin yhtiöt myyvät liiketiloja polkuhintaan varattomille ostajille. Maksamattomat vastikkeet ajavat asunto- tai kiinteistöosakeyhtiöitä konkurssiin.

suomenkuvalehti.fi

Ja kunnassa asiat etenee sitten näin

Dynasty tietopalvelu : Lapinlahden kunta

dynasty.lapinlahti.fi

Tuollaiset tiedot löytyy täältä:

Lappajärven Kauppapaikka Oy​

Y-tunnus 3293055-2

C O Veikko Uusitalo Aapontie 15, 62900 Alajärvi

Lappajärven Kauppapaikka Oy, Alajärvi | Suomen Yritysrekisteri

suomenyritysrekisteri.fi

 

[Kellarinlämmittäjä]

On ollut ongelmamurju jo vuosia myytävänä, ajoittain jopa vuokrattunakin. Täytyypä ottaa yhteystiedot ylös.

 

[pökö]

On ollut ongelmamurju jo vuosia myytävänä, ajoittain jopa vuokrattunakin. Täytyypä ottaa yhteystiedot ylös.

Otat siihen valokuidun niin alkaa kauppa käydä

 

[nackerton]

On ollut ongelmamurju jo vuosia myytävänä, ajoittain jopa vuokrattunakin. Täytyypä ottaa yhteystiedot ylös.

Varmaankin halvempaa katsella joku paikallinen varaton henkilö ostajaksi kuin tällainen paatunut ammattilainen?

 

[Mikki]

Varmaankin halvempaa katsella joku paikallinen varaton henkilö ostajaksi kuin tällainen paatunut ammattilainen?

Laatu maksaa... Kuulosti juttu sellaiselta, että kaveri tietää mitä tekee. Kauppa on tehtävä prikulleen, että se on lainmukainen.

Konsultointia toki joutuu ostamaan useilla tonneilla, mutta se ei liity suoraan itse kauppaan.

Siinä jutussa mainittiin miten AsOY oli mennyt konkkaan kun alakerran liiketilan onistaja katosi. Noh.. ilmeisesti siis AsOy eleli sen liikehuoneiston vastikkeilla. Ja osakkailla ei ollut halua maksaa kulujaan itse. Eikä ilmeisesti liiketiloja kannattanut ottaa haltuun ja vuokrata.... Tuollainen yhtiö joutaakin mennä konkkaan.

 

[Alf]

Siinä jutussa mainittiin miten AsOY oli mennyt konkkaan kun alakerran liiketilan onistaja katosi. Noh.. ilmeisesti siis AsOy eleli sen liikehuoneiston vastikkeilla. Ja osakkailla ei ollut halua maksaa kulujaan itse. Eikä ilmeisesti liiketiloja kannattanut ottaa haltuun ja vuokrata.... Tuollainen yhtiö joutaakin mennä konkkaan.

Tuo oli uutisen yllättävin anti. Todennäköisesti haltuunotto ei auttaisi mitään, koska halukkaita vuokralaisia ei ole. Jolloin palataan lähtö ruutuun, onko asukkailla halukkuutta ja maksukykyä asua ilman liikekiinteistön tuloja?
Kiinteistöosakkeiden omistaminen on muuttunut riskipitoiseksi.

 

[Mikki]

Tuo oli uutisen yllättävin anti. Todennäköisesti haltuunotto ei auttaisi mitään, koska halukkaita vuokralaisia ei ole. Jolloin palataan lähtö ruutuun, onko asukkailla halukkuutta ja maksukykyä asua ilman liikekiinteistön tuloja?
Kiinteistöosakkeiden omistaminen on muuttunut riskipitoiseksi.

Näivettyneillä paikkakunnilla ei kyllä kannata omistaa oikeastaan mitään.

Mutta jos sitten omistukseen on syystä tai toisesta päätynyt ongelmallinen kiinteistö tai osakkeet, niin on sekin toisaalta kohtuutonta vaatia että joku elättää muita, saamatta itse mitään vastiketta. Osakkeiden omistajalla ei välttämättä edes ole mitään sidettä paikkakunnalle enää, mutta kulut juoksee.

Eli ymmärrän oikeastaan ihan hyvin, että tämmöinen saattohoitopalvelu löytää markkinarakoa.

 

[nackerton]

Laatu maksaa... Kuulosti juttu sellaiselta, että kaveri tietää mitä tekee. Kauppa on tehtävä prikulleen, että se on lainmukainen.

Konsultointia toki joutuu ostamaan useilla tonneilla, mutta se ei liity suoraan itse kauppaan.

Onko asunto/liikekiinteistöosakkeen kaupassa oikeasti jotain sudenkuoppia, jos kiinteistöyhtiön yhtiöjärjestys on aivan tavanomainen?

 

[Mikki]

Onko asunto/liikekiinteistöosakkeen kaupassa oikeasti jotain sudenkuoppia, jos kiinteistöyhtiön yhtiöjärjestys on aivan tavanomainen?

Ei itse kaupassa, mutta jos yhtiö tekee rikosilmoituksen velallisen epärehellisyydestä, niin pahimmassa tapauksessa oikeus voisi tuomita kaupan purettavaksi, jos "Reiskan" rooli on liian selvä asiassa.

Luulen että homma toimii nyt ennemmin niin, että osakkeet ostaa ihan puhdas yritys, mikä pitää osakkeita jonkun aikaa ja tekee ehkä joitain toimenpiteitä vaikka vuokraamisen yrittämiseksi. Siis jopa ihan aitoja, eli riittävän korkea vuokrapyynti.

Mutta sitten kun business ei näytä "yllättäen" hyvältä, firma edelleenmyy ne osakkeet, vaikka hajautettuna useammalle eri ulkomaiselle firmalle, joilla on postilokerit jossain Bulgariassa. Onnea vastikkeiden perintään.

Ja liiketoiminnan idea on siinä, että "Suomen Kiinteistöluikurit Oy" myy konsultointia tuolle alkuperäiselle omistajalle. Mutta tämä on tuon varsinaisen osakekaupan ulkopuolista konsultointia.

 

[Kellarinlämmittäjä]

Jos minä myyn kämpän eurolla ja tarjoan vaikka pitsan kämpän ostajalle niin käsittääkseni vastikkeiden maksuvelvollisuus päätyy minun osalta vaikka ostaja ei koskaan mitään vastikkeita maksaisikaan. Kuinkahan kauan ostaja saisi asua ilmaiseksi ennen kuin taloyhtiö saa lempattua sen pihalle? Vuokralaisen osalta häätö kesti 8 kk.

 

[Arisoft]

ilmeisesti siis AsOy eleli sen liikehuoneiston vastikkeilla. Ja osakkailla ei ollut halua maksaa kulujaan itse. Eikä ilmeisesti liiketiloja kannattanut ottaa haltuun ja vuokrata.... Tuollainen yhtiö joutaakin mennä konkkaan.

Kiinnitin jutussa huomiota aivan samaan kohtaan. AsOy pystyy vuokraamaan itse sen tilan jos ei saa maksuja eli muutkaan osakkaat eivät olleet vastikkeista enää kiinnostuneita.

Saattohoito oli osakkeen omistajalle järkevää, koska konkurssissa pitää vastikkeet silti maksaa ja niitä ei päääse enää itse edes päättämään. Ulosottokin uhkaa.

 

[jmaja]

Siinä jutussa mainittiin miten AsOY oli mennyt konkkaan kun alakerran liiketilan onistaja katosi. Noh.. ilmeisesti siis AsOy eleli sen liikehuoneiston vastikkeilla. Ja osakkailla ei ollut halua maksaa kulujaan itse. Eikä ilmeisesti liiketiloja kannattanut ottaa haltuun ja vuokrata.... Tuollainen yhtiö joutaakin mennä konkkaan.

No itse hyvin lähellä tuollaista tilannetta käyneenä en olisi noin suoraviivainen päätelmissä.

Riippuu tietysti monesta seikasta. Omassa tapauksessa vaimo peri osuuden liikehuoneistosta sekä 1,5 asuntoa keskikoisen kaupungin ydinkeskustasta Etelä-Suomesta. Kaupunki tuella keskustan aivan viereen rakennettiin valtava kauppakeskus. Seurauksena keskustan liiketilat tyhjenivät ja ennen hyvin tuottoisista liiketiloista tuli ongelma.

Ko. kiinteistössä on n. 2/3 neliöistä liiketiloja ja niillä oli vielä vastikerroin 3. Siis luokkaa 90% vastikkeista tuli liikehuoneistoista ja kaikki olivat tyytyväisiä. Sitten tuon kauppakeskuksen takia vuokrat ensin puolittuivat ja lopulta yli puolet liiketiloista jäi tyhjäksi. Vaikka vastikerroin tiputettiin ensin 2:ksi ja sitten 1,5:ksi, vuokrat eivät riittäneet vastikkeisiin. Neliösuhteen takia muutoksesta lähinnä asuntojen vastikkeet nousivat ja liikehuoneistojen laskivat vain vähän.

Tuosta olisi seurannut konkurssi ellei lopulta olisi löytänyt kiinteistösijoittajaa, joka osti liikehuoneistot pilkkahinnalla, sijoitti niiden remppaan suuren summan ja sai houkuteltua kaksi ravintolaa vuokralaisiksi. Samalla vastikekerroin tippui yhteen.

 

[jmaja]

Onko asunto/liikekiinteistöosakkeen kaupassa oikeasti jotain sudenkuoppia, jos kiinteistöyhtiön yhtiöjärjestys on aivan tavanomainen?

Kiinteistöyhtiössä pitää lukea yhtiöjärjestystä kuin piru raamattua. As Oyssä laki suojelee yksittäisen huoneiston omistajaa aika hyvin. Kiinteistöyhtiössä voidaan tehdä varsin karuja päätöksiä 50% tai 2/3 enemmistöllä. Siis tyyliin talon purku tai myynti, jolloin asunnon omistajalle voi jäädä luu käteen.

 

[katve]

Lienee sama ongelma kuin joissakin golf-osakkeissa takavuosina? Onko siellä tilanne muuttunut parempaan (miten?) en tiedä.

 

[Kellarinlämmittäjä]

Kiinteistöyhtiössä voidaan tehdä varsin karuja päätöksiä 50% tai 2/3 enemmistöllä. Siis tyyliin talon purku tai myynti, jolloin asunnon omistajalle voi jäädä luu käteen.

No voi kun tehtäisiinkin tämmöisiä päätöksiä.

Luu voi muuttua vielä palloksi jalkaan, kun kiinteistön ikuiseen kehittämiseen ja uudelleen nuortumiseen uskovat jäärät kaatavat siihen osakkailta pakolla kynittyä rahaa. Onko järkeä pumpata rahaa vanhaan väärällä paikkakunnalla olevaan breshneviläisellä metrisellä viivottimella piirrettyyn kerrostaloon, jos remonttin kokonaiskustannus tulee olemaan luokkaa 1000 €/m²? "Normaaleja" asukkaita ei ole enää löydettävissä, vain pummeja tai Kelan kustantamia. Siinä parin prosentin osuus juolavehnäpalstastakin voisi olla jo kiinnostava vaihtoehto.

Tie pysyy sonnalla, kun kauppiaita ravaa hallituksen jäsenten kimpussa. Teetetään tutkimuksia ongelmarakenteiden remonteista, jotka eivät mitenkään paranna asumisviihtyvyyttä ja isännöitsijä vain yllyttää. Ongelma alkaa jo siitä, että yhtiökokoukseen osallistuu vain yhtiössä asuvia osakkeen omistajia, ei lainkaan kämppää vuokraavia osakkeen omistajia. Se oma koti, jota on koko ikä maksettu, on pyhä vaikka kukaan muu ei sille mitään rahallista arvoa noteeraisikaan. Onneksi pankit eivät kovin hanakasti ole lainaa antamassa mutta ostajat noilla kunnossapitotarveselvityksillä saa kyllä karkotetuksi eivätkä toista kertaa soittele.

 

[kotte]

Omistamiseen ja erityisesti kiinteistöjen yhteisomistamiseen liittyy aina riskinsä (melko suora, mutta yleistetty lainaus yhden professorin suusta elisessä TV1:n aamu-tv:ssä). Taantuvilla paikkakunnilla ovat nuo edellä esille otetut. Kehittyvillä paikkakunnilla (esimerkkinä Helsinki ja Tampere) riskit ovat uusissa kerrotaloissa periaatteessa vielä paljon suuremmat ja ennakoimattomammat ääliömäisten suurten alkuvuosina kaiken huipuksi lyhennysvapaiden taloyhtiölainojen muodossa. Valtioneuvosto on vielä puhaltamassa lisää ilmaa moisten taseiseen lieventämällä aiempiakin olemattomia rajoitteita molempiin suuntiin. Tarkoituksena on ilmeisesti kaupata asuntoja ymmärtämättömille kansalaisille näennäisesti halvoilla hinnoilla (joita ei edes saa painaa lehteen ilman varoituksia sisältyvistä riskeistä), kun eivät ymmärrä, millaiseen riskekeskittymään ovat valmiita uhraamaan kaiken taloudellisen liikkumavaransa.

 

[jmaja]

No voi kun tehtäisiinkin tämmöisiä päätöksiä.

Luu voi muuttua vielä palloksi jalkaan, kun kiinteistön ikuiseen kehittämiseen ja uudelleen nuortumiseen uskovat jäärät kaatavat siihen osakkailta pakolla kynittyä rahaa. Onko järkeä pumpata rahaa vanhaan väärällä paikkakunnalla olevaan breshneviläisellä metrisellä viivottimella piirrettyyn kerrostaloon

Tapauksia on kovin erilaisia. Tässä meidän tapauksessa on ihan tunnetun arkkitehdin piirtämä tyylikäs talo muuttovoittokaupungin keskustan parhailla paikoilla, jossa uusia asuntoja myytiin hyvään hintaan ennen Ukrainan sodan lamaa.

Kuitenkin 15 v sitten huonotuottoisiksi muuttuneiden liikehuoneistojen takia koko kiinteistön myynti tai purku oli vahvasti tapetilla. Jos se olisi toteutunut, olisi asuntojen omistajat saaneet enintään puolet asuntojen myyntiarvosta ja vastaavasti liikehuoneistojen omistajat selvästi yli niiden arvon.

Tuolla siis kuitenkin vanhat pienet kerrostaloasunnut maksavat luokkaa 2 000 €/m2, mutta liiketilat ovat arvottomia elleivät ole loistokuntoisia ja siten helposti vuokrattavia.